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主動降速 房企微調規模論

發布時間:2019-04-04 09:22:32

  又是一年年報季。在2018年房企各梯隊門檻提升、千億陣營再擴容背后,房企整體銷售增速趨緩也漸成業界共識。而面對新一年不甚明朗的市場環境,龍頭房企更是未對新一年業績增長提出更高要求:TOP 3房企萬科、恒大和碧桂園中,僅有恒大喊出2019年銷售目標為6000億元,另外兩家均未公開銷售目標。眾多即將邁入千億的中等規模房企,對于銷售目標也不再盲目求大,如首創置業、九龍倉等房企也將新一年度銷售目標予以下調。

  龍頭房企的降速“示范”,被外界解讀為“規模讓位安全,意在求穩”,既是基于對整體市場的前景預測,也有對企業規模與效益并重的綜合考量。不過值得注意的是,“唯規模論”的時代并未完全過去, 龍頭房企的降速雖足以反映房地產行業的大勢以及眾多規模房企的主流選擇,但對于目前尚在成長和高速發展中的房企而言,業績規模仍將處于企業戰略的重要位置。多位行業專家均指出,盡管地產老大們大多開始慢跑,但中小房企若想乘勢超車依舊艱難。

  增速放緩

  克而瑞研究中心數據顯示,盡管2018年規模房企全年累計銷售增速仍保持在35%的較高水平,但實際上自2018年下半年以來,隨著市場下滑,行業規模增速已然放緩。截至2018年12月末,TOP 100房企的單月業績同比增速從7月近60%的高位回落至21%左右。

  頭部房企的降速似乎更具行業意義,碧桂園、恒大及萬科三巨頭的銷售金額及銷售面積均已放緩。據北京商報記者梳理,碧桂園2018年實現歸屬于公司股東權益的合同銷售額及銷售面積分別為5018.8億元、5416萬平方米,同比分別增長31.25%和23.06%(2017同期各為78.3%、61.9%);萬科2018年合同銷售額和銷售面積分別為6069.5億元、4037.7萬平方米,同比分別增長14.5%和12.3%(2017同期各為45.3%、30%);恒大2018年實現合同銷售額和銷售面積分別為5513.4億元、 5243.5萬平方米,同比分別增長10.1%和4.25%(2017同期各為34.2%、12.6%)。另據媒體測算,恒大2018年在銷售金額及面積上的增速幾乎為近五年最低水平。

  除了接連披露的業績印證銷售增速放緩外,就新年度銷售目標的制定,龍頭房企管理層在各自2018年業績發布會上的公開表態也值得玩味。

  習慣在年報業績發布會拋出新年度目標、年中再行上調預期的碧桂園,繼2018年不設定合約銷售目標后,2019年銷售再度不設限;恒大則喊出了“2019年集團合約銷售目標為6000億元”的目標,成為房企三巨頭之中唯一一家明確新年度銷售計劃的房企,新目標較“2018年5500億元”的銷售目標上升9%;2018年業績表現依舊上佳的萬科,也未明言今年的最新銷售計劃,僅透露2019年的回款目標為6000億元,該數據較去年的回款目標減少300億元。

  此外,位居2018年房企銷售排行榜第四位、規模角逐路上狂奔多年的融創中國,也決心“慢”下來,要把自己做得更安全。2018年業績發布會上,在被現場媒體問及“是否想要進入行業前三爭老大”時,融創中國董事會主席兼執行董事孫宏斌回應稱,“融創不想做第一已經很多年了”。孫宏斌還表示,2019年市場依舊不樂觀,調控政策大幅度放松的可能性不大,穩房價還是核心訴求。“所以,今年我們還是要小心一點。”

  克而瑞研究中心還預測稱,千億房企的數量在2018年達到30家之后,未來規模的擴容進程將放緩。2019年中國房地產行業將從高速增長向平穩增長過渡,百強房企的業績規模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%-30%。

  求穩的共識

  在業內人士看來,一眾房企主動降速背后,更多凝聚的是求穩的共識。合碩機構首席分析師郭毅直言,這一共識的達成,一是企業為把控自身運營風險,二是基于房地產形勢的綜合考量。

  郭毅分析稱,從全國房企來看,前幾年大都注重規模化與高周轉,但在高周轉助力企業規模極大提升背后,其實也暴露了很多問題。第一是企業經營風險的問題,房地產行業因自身周期性較強且開發周期長,導致房企在面臨市場調控變化的時候,很難及時、有效地做出相應調整,而局部政策卻能在短期內作用于市場,并形成影響。“房企長的開發周期與短的調控政策之間,可能會面臨一個巨大的矛盾,這個矛盾會放大房企的經營風險。”

  企業管理半徑拉長導致的短板問題凸顯,被郭毅視為房企決意降速控風險的第二點考量。郭毅認為,從企業管理半徑來看,隨著其管理規模的不斷擴大以及管理半徑的不斷拉長,房企管理層面問題出現的幾率與頻次都在無形中加大。“伴隨著房企快步跑,如工程、質量、銷售環節中可能存在的各類違規問題等,都會對企業品牌形成傷害。”

  另一方面,郭毅表示,從宏觀層面來看,“房住不炒”的理念以及住建部“三穩”的提出,都意味著未來相當長一段時間內,房地產行業不再具備高收益、高利潤的條件,所以對于房企來說,相對穩健的發展策略才是可持續的常態,也是一種相對安全的選擇。

  同策研究院首席分析師張宏偉也指出,在2018年宏觀經濟增速放緩、房地產市場持續調整的大背景下,房企降速背后則反映出對市場下行預期走高以及房企資金面承壓現狀未解。張宏偉稱,最近一兩年整個宏觀經濟包括房地產市場的走勢,尤其是從今年來講,形勢依舊不容樂觀,房企仍須謹慎面對。

  來自同策研究院方面的數據顯示,從整體融資規模來看,2018年全年同策研究院追蹤監測的40家典型上市房企完成融資金額共計6034.67億元,同比2017年的6890.24億元減少了12.42%,整體融資規模呈現出略有收緊的現象。

  另據資料,2018年四季度以來,房企融資閘門開啟,房企各項計劃開始井噴,3月房企融資規模已超2500億元。但專家提示,當前房企融資難度雖較此前有所緩解,但資金安全仍是房企關注焦點中的焦點。2019年大部分企業將更加關注經營風險,嚴防因前期債務集中進入兌付期,而導致企業資金鏈緊繃甚至斷裂,從而導致企業陷入信用危機。

  超車艱難

  降速似乎更是龍頭房企才有資本玩的游戲,中小型房企實則仍在蓄力狂奔。

  “不同梯隊的房企基于自身發展狀況,肯定會做出不同的選擇。龍頭房企可能會以降速求穩,來保障企業運營的安全。特別是在調控周期下,降速能夠平穩地熨平政策、行業及市場所帶來的企業風險。但之于中小型房企,還是要在規模化的這個賽道上,奮力地往前奔跑,必須要取得一個相對領先的優勢,才能在未來的市場競爭中占據一席之地。”郭毅如是分析道。并指出,中小型房企當前仍處于“不進則退”的發展狀態,如果不能往前走,就可能被淘汰。

  不過,包括郭毅在內的多位行業專家均指出,盡管地產老大們大多開始慢跑,但中小房企若想乘勢超車,依舊艱難。一方面在于頭部房企的規模化優勢已經形成,且頭部房企在進一步夯實房地產開發業務之外,也結合產業鏈條進行了多元化布局。而超車艱難的另一面,則是因為謀求超越須借助更高的杠桿、面對更大的市場風險。而從當前房地產行業監管以及資金杠桿控制情況來看,中小型房企還不“夠格”。

  “也就是說,頭部房企既在腳踏實地地做好當下,也在瞄準‘詩與遠方’的一個未來。相對來說,其大多處于經營穩健的狀況,如果企業自身不出問題的話,其規模化的優勢被超越的可能性并不大。”由此,郭毅表示,對于中小型房企來說,當前最重要的是甩開競爭對手,然后及時躋身于一線房企行列。

  就“當規模退居二線,2019年房企重心應該放在哪里”的問題,郭毅稱,房企首先要把利潤率做高;其次要在地產行業增量空間逐漸見頂過程中,更多地進行戰略化布局,并把全新的領域作扎實,實現相對較好的盈利狀況,由此才能在未來的競爭中占得先機。“比如說現在大家都在做的養老、文旅、長租公寓等,在這些房地產主業之外的細分領域,能夠做得又快又好又掙錢,這個是最重要的。”

(北京商報)

責任編輯: 萬德方
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